Một thời gian dài gây sốc khi xây dựng căn hộ chung cư giá rẻ với 10 triệu/m2, ông Lê Thanh Thản chủ đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư giá rẻ trên địa bàn Hà Nội cho rằng : trong tình hình khó khăn như hiện nay, nên để nhà đất tự cứu mình thì tốt hơn.
- Nhiều năm xây dựng nhà chung cư giá rẻ và có kinh nghiệm trong nghề nhà đất, ông dự đoán như thế nào về thị trường nhà đất trong năm 2013?
- Trong những tháng sắp tới thị trường nhà đất vẫn khó khởi sắc. Có 2 lý do. Một là doanh nghiệp nhà đất vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Thứ 2 là người mua nhà hiện nay không còn nhiều, những khách có tiền thì đều đã mua rồi. Những năm về trước, những nhà đầu tư nhà đất thứ cấp chiếm tới 70% trên thị trường nhà đất, người có nhu cầu mua nhà thực sự chỉ chiếm 30%. Giờ thị trường nhà đất không còn hấp dẫn như trước nữa nên những nhà đầu tư này sẽ không còn mặn mà nữa.
Chuyên gia xây dựng nhà chung cư giá rẻ
- Theo ông, giải pháp tốt nhất để vực dậy thị trường nhà đất là gì?
- Tôi cho rằng, hiện chính sách không cứu được, nên để thị trường nhà đất tự điều chỉnh. Theo đó, doanh nghiệp nhà đất phải hạ giá bán của sản phẩm, thậm chí chịu cắt lỗ. Ngoài ra còn phải tập trung xây dựng thêm nhiều những căn hộ chung cư giá rẻ cho người mua nhà hơn nữa. Còn Chính phủ thì rót bao nhiêu tiền vào thị trường nhà đất cho đủ.
Tại quảng ninh để giúp cho nhiều người có có thể mua được nhà. Nhà nước cấp đất, các cơ quan tổ chức tự đứng ra xây dựng, cán bộ nào có thu nhập thấp sẽ nộp một phần tiền mua nhà, còn lại cơ quan bỏ ra để hỗ trợ. Nếu cơ quan không có tiền sẵn sàng đứng ra bảo lãnh để cho cán bộ công nhân viên vay tiền. Sau đó thu tiền lương trừ dần. Giá nhà đất vì thế rất rẻ chỉ khoảng 4 triệu một m2. Hiện địa phương này đã thực hiện khá thành công phương pháp trên.
- Nổi tiếng trong năm 2012 nhờ việc xây dựng căn hộ chung cư giá rẻ, nhưng kinh doanh như vậy thì lời lãi như thế nào thưa ông?
- Thực ra chúng tôi vẫn có lãi, nhưng lãi ít hơn bởi mục tiêu là giảm lợi nhuận để vượt qua giai đoạn khó khăn. Ví dụ trước lãi 10 đồng thì giờ chỉ lấy 6,7 đồng thôi. Vì càng lấy lãi cao, càng khó bán và hậu quả là ế hàng, tiền thì không thể thu về trong khi người lao động thì ngồi chơi. Lúc đó, đứng giữa việc phải lựa chọn giữa lãi nhiều, ế hàng và lãi ít nhưng bán được hàng, chúng tôi đã chọn đánh nhanh, thắng nhanh, làm lớn nhưng ăn nhỏ để đạt hiệu quả cao hơn.
- Bí quyết nào để ông bán thấp hơn thị trường nhưng vẫn có lãi?
- Tôi cho rằng, một trong những yếu tố tác động đến giá thành của căn hộ là việc vận hành, quản lý của chủ đầu tư. Hiện nay nhiều công ty bất động sản có một bộ máy quản lý quá cồng kềnh nên chi phí xây dựng bị đội lên. Ngược lại, một bộ máy quản lý gọn nhẹ giá thành sẽ giảm đáng kể.
Như chúng ta đã biết một thực tế là tại Việt Nam, tình trạng bớt xén vật liệu, rút ruột công trình, báo giá khống... xảy ra khá phổ biến. Điều này đẩy chi phí xây dựng lên cao và giá thành cũng bị đội lên. Chính vì thế, theo tôi, tình trạng thua lỗ của nhiều doanh nghiệp không chỉ là do lãi suất ngân hàng, tiền sử dụng đất... mà giá chủ yếu do công tác điều hành, quản lý.
Không phải mới tham gia vào lĩnh vực bất động sản nên tôi cũng biết, nếu quản lý lỏng lẻo thì ở khâu vật tư và ký hợp đồng có thể khiến giá thành đội lên gấp đôi so với thực tế. Nếu doanh nghiệp tinh giản được bộ máy quản lý nhanh, gọn, vật tư vật liệu chặt chẽ thì sẽ có giá đầu ra hợp lý.
- Ông đã áp dụng kinh nghiệm trên vào việc điều hành doanh nghiệp của mình như thế nào?
- Tôi chỉ đạo trực tiếp quá trình thi công dự án, không qua một trung gian nào. Ngay từ khâu thiết kế, chúng tôi tự làm lấy. Thường thì một căn hộ chung cư chi phí thiết kế lên tới hàng chục tỷ đồng, trong khi nếu tự làm chúng tôi chỉ mất khoảng 600 triệu đồng. Một số doanh nghiệp còn thuê thiết kế ngoại mất cả triệu đô khiến chi phí đội lên cao.
Bên cạnh đó, tôi không xây dựng phòng vật tư vì nó chỉ càng làm cho bộ máy cồng kềnh. Tất cả các khâu, đều do tôi hoặc các lãnh đạo khác trong công ty duyệt. Bên cạnh đó, một số vật liệu có thể tự sản xuất được như bê tông thì chúng tôi tự làm, không phải thuê đơn vị nào cả, vừa kiểm soát được chất lượng và giá thành.
Chính vì thế, nếu biết cách điều hành doanh nghiệp, tiết giảm chi phí thì giá thành xây dựng một m2 sàn khoảng 8-9 triệu đồng là bình thường.
Đây là một hình mẫu lý tưởng cho các chủ đầu tư khác học hỏi theo để cứu thị trường bất động sản ra khỏi thời kỳ khó khăn này.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét