Cả người bán và người mua đều "bỏ qua" tuổi thọ nhà chung cư

Mặc dù thời gian sử dụng cho mỗi tòa nhà chung cư là có hạn, nhưng hầu như khách hàng không mấy khi quan tâm đến vấn đề này. Còn trong hợp đồng mua bán căn hộ, các chủ đầu tư ngoài trách nhiệm bảo hành, bảo trì trong bao lâu thì cũng không quy định rõ tuổi thọ của tòa nhà đó.

Người bán cố tình lờ đi, người mua lại xem nhẹ tuổi thọ nhà chung cư

Đó là một thực tế trong tình hình giao dịch các dự án căn hộ chung cư hiện nay, hầu như khách hàng không để tâm, còn chủ đầu tư làm mọi cách để "không nhắc" đến tuổi thọ của chung cư. Trong bối cảnh đô thị hóa đang ngày càng phát triển, chung cư Hà Nội đang là giải pháp nhà ở phù hợp nhất với mỹ quan và mật độ dân số tại thủ đô. Chính vì vậy, nếu không có quy định cụ thể cho tuổi thọ của các dự án chung cư, quá trình cải tạo, sửa chữa hay nâng cấp sau khi nhà ở xuống cấp gặp rất nhiều khó khăn về sau này.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay gần như không có điều khoản nào cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng về tình trạng nhà ở sau vài chục năm nữa, có chăng chỉ là các điều khoản về bảo hành, bảo trì từ 2-3 năm. Chính vì vậy mới xảy ra tình trạng có những tòa nhà chỉ mới đi vào sử dụng được vài năm nhưng đã xuống cấp trầm trọng, khách hàng thì đợi chủ đầu tư sửa chữa, còn chủ đầu tư thì tác phong rất chậm chạp, chây ì chờ cho hết bảo hành để hết trách nhiệm, tình trạng này xảy ra nhiều ở các tòa chung cư giá rẻ, nhà thu nhập thấp hay tái định cư...

Quy định về phân hạng tuổi thọ nhà chung cư đã có cụ thể trong thông tu 14 do bộ Xây dựng ban hành. Cụ thể, mỗi chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau căn cứ vào cấp của công trình đó. Chung cư cấp 3 có niên hạn từ 20-30 năm, chung cư cấp 2 có niên hạn từ 50-100 năm.... Sau mỗi niên hạn này, không phải tòa nhà chung cư đó sẽ hết giá trị sử dụng ngay, mà sẽ được cơ quan chức năng tiến hành kiểm định lại để có quyết định cho sử dụng tiếp hay cần cải tạo lại hay không.

Tuy nhiên, ở nước ta việc phân hạng các dự án chung cư gặp nhiều khó khăn bởi các chủ đầu tư đều gán mác cho sản phẩm của mình là "căn hộ cao cấp", còn người dân thì cũng không xác định được căn hộ mình mua thuộc cấp mấy để yêu cầu chủ đầu tư quy định rõ tuổi thọ. Bên cạnh đó, tâm lý mua nhà của người Việt Nam là bỏ tiền ra phải được sở hữu vĩnh viễn, đặc biệt là các dự án chung cư Hà Nội giá rẻ hiện nay có nhiều sự bảo trợ đến từ Ngân hàng, Nhà nước nên nhiều người lầm tưởng sẽ được đảm bảo về chất lượng xây dựng và thời gian sử dụng lâu dài.

Không quy định rõ tuổi thọ nhà chung cư sẽ gặp khó khăn trong cải tạo sau này

Sẽ bế tắc trong xử lý các dự án chung cư cũ

Ở các nước phát triển trên thế giới, tuổi thọ của nhà chung cư được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ, hết thời gian đó người dân phải trả lại căn hộ cho Chính phủ, chính quyền địa phương đó để có kế hoạch thẩm định xem tòa nhà đó còn sử dụng được hay cần phải phá dỡ. Nếu vẫn còn đảm bảo chất lượng, khách hàng phải trả tiền để mua thời gian sử dụng còn lại cho căn hộ đó. Điều này chưa được áp dụng ở Việt Nam nên việc cải tạo, tháo dỡ khi xuống cấp vẫn đang gặp bế tắc, chưa có giải pháp hợp lý.

Với tình trạng xây dựng liên tục như hiện nay, thử hình dung khoảng 60-80 năm nữa, khi các dự án chung cư Hà Nội xuống cấp, các doanh nghiệp sẽ bắt tay vào đền bù, cải tạo hay sửa chữa nâng cấp như thế nào để người dân vừa ý trong khi vẫn đảm bảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng nếu không có các chế tài cụ thể quy định tuổi thọ của nhà ở chung cư thương mại hiện nay thì vài chục năm sau khi các tòa nhà xuống cấp, quá trình cải tạo, nâng cấp hoặc phá bỏ chắc chắn sẽ gặp khó khăn, bế tắc như quá trình cải tạo nhà tập thể cũ chục năm trở lại đây.

Theo ghi nhận, trong vòng 10 năm kể từ khi bắt đầu chính sách cải tạo nhà chung cư cũ nát, mới chỉ cải tạo được hơn 1% số lượng yêu cầu. Khó khăn đến từ phía khách hàng khi không chấp nhận điều khoản đền bù, Nhà nước thì không đủ tài chính trong khi doanh nghiệp không có "trách nhiệm" cụ thể nào về tuổi thọ của tòa nhà do mình xây dựng trước đây.