Giao dịch BĐS bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp hay không?

Trên thị trường có rất nhiều các giao dịch BĐS giao dịch thông qua hình thức viết giấy viết tay giữa các bên. Ngoài việc tiềm ẩn rất nhiều rủi ro thì hình thức giao dịch này cũng không có giá trị pháp luật khi ra tòa án.

Các giao dịch BĐS bằng giấy viết tay thường xảy ra ở những căn nhà, mảnh đất, căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đất vườn, đất kẹt......

Theo điều 450 về mua bán nhà ở của bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định rõ: các giao dịch mua bán nhà ở phải được thành lập thành hợp đồng có sự chứng thực của phường, xã, phòng công chứng. Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 cũng quy định:

- Trình tự, thủ tục trong giao dịch BĐS:

“ Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở phải được thành lập thành văn bản, có chứng nhận của phòng công chứng hoặc sự chứng thực của của phường xã các cấp trực tiếp. Các hợp đồng không tuân theo các quy định này bị coi là vô hiệu, không có giá trị pháp lý trước pháp luật, trong đó có cả trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay.

Cũng theo quy định của pháp luật thì với các giao dịch không có giá trị pháp lý khi ra tòa án phân xử các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền. Bên nào có lỗi, có tình làm khó, làm sai ảnh hưởng tới quyền lợi của bên kia phải có trách nhiệm bồi thường thỏa đáng.

Giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay không được đảm bảo quyền lợi

Những hậu quả của việc giao dịch BĐS bằng giấy viết tay:

Có rất nhiều trường hợp đã phải mất trắng tiền, mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên khi giao dịch mua bán bằng giấy tờ viết tay bởi hình thức mua bán này khi ra tòa không được công nhận là mua bán hợp pháp.

Anh Huy, nhân viên một phòng công chứng tại Thái Hà cho biết: vừa giải quyết một vụ tranh cãi giữa 2 gia đình. Theo đó, giữa 2 gia đình có giao dịch một ngôi nhà cấp 4 chưa có sổ đỏ với giá bán là 800 triệu. Do chưa có sổ nên mọi giao dịch mua bán cũng như giao nhận tiền đều bằng giấy tờ viết tay. Sau khi về ở được một thời gian, người khách mới mới nhận được thông tin ngôi nhà mình ở trong diện quy hoạch, chuẩn bị bị giải phóng mặt bằng, do không có sổ nên giá trị đền bù chỉ bằng 1/3 giá trị mua. Anh này đòi trả lại nhà và đòi tiền cho chủ cũ, nhưng chủ cũ không chịu và lôi giấy tờ viết tay ra làm chứng.

Anh Huy và phòng công chứng của mình cũng không có phương án nào giải quyết ngoài biện pháp hòa giải và khuyên bảo 2 gia đình nên ngồi lại với nhau để trao đổi. Nếu có kiện tụng thì cũng rất mất thời gian và quyền lợi của cả 2 bên sẽ không được đảm bảo.....

Trong thời điểm hiện tại, các giao dịch viết tay có rất nhiều ở loại hình chung cư mini Hà Nội. Bởi đây là phân khúc căn hộ do cá nhân tự xây và bán cho khách hàng. Nên hợp đồng mua bán cũng thực chất là hợp đồng viết tay có các điều khoản do 2 bên tự thỏa thuận. Nếu dự án nào xây đúng tiêu chuẩn thì khách hàng còn hy vọng có sổ đỏ chứ với nhiều dự án xây dựng vượt phép thì người dân vẫn chỉ có bản hợp đồng viết tay đó bảo lãnh.

Trên thực tế, có nhiều chuyện dở khóc dở cười liên quan đến giao dịch mua bán loại hình chung cư mini giá rẻ này như chủ đầu tư thiếu nợ bị ngân hàng thu hồi tòa nhà, hay đang xây dựng thiếu vốn tòa nhà bị đình trệ, hoặc phổ biến nhất là xây vượt phép, bị đơn vị quản lý "cắt ngọn". Với những khách hàng đang ở, đang chờ giao nhà, hoặc đã mua những căn vượt phép thì khi bị ngân hàng thu hồi, bị cắt ngọn ai sẽ là người đảm bảo quyền lợi cho họ chỉ bằng một hợp đồng viết tay giữa 2 bên.

Nói tóm lại, mỗi giao dịch liên quan đến BĐS đều là những giao dịch có giá trị lớn. Vì thế, để chắc chắn hãy lựa chọn những giao dịch hợp pháp, có sự bảo lãnh của một đơn vị Nhà nước có thẩm quyền hoặc sự bảo lãnh của chính quyền địa phương nơi có giao dịch.